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我房网专家提醒购房者谨慎房地产投资五大误

发布时间:2019-07-20 12:18:56

我房网专家提醒购房者 谨慎房地产投资五大误区

随着国家调控房地产政策信号不断明确,不少投资者开始重新评估手中的房产。

需要注意的是,中国房产市场十年大牛市中已经形成的一些投资理念,从价值投资角度看,却是绝非理性、乃至十分荒唐的。

误区一:土地稀缺,房价必涨

很多开发商说投资房地产永远不会亏本,因为土地是稀缺资源,土地和房子只会越来越贵。

不仅是土地,石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源,但资源价格并非永涨不跌。从实用的角度出发,石油是最难替代的不可再生资源,然而国际油价也曾经从最高点147美元/桶下跌至35美元/桶;即使是黄金,也曾经从1980年代的612美元/盎司,跌至2000年的279美元/盎司。

实证:此次房产调控后,北京最新推出的通州地块,仅仅折合平均楼面价约3000元,顺义地块更是流标待售;上海拍卖的新江湾C4地块,更是比年底价格下跌50%以上。

可见,土地价格并非一成不变,政策、宏观经济和市场心态是决定性因素。

误区二:城市化助推房价

城市化水平不断推升,是不少投资者看好房产的投资依据。

数据显示,我国城市容纳人口已到达7亿,随着农产品价格上升和新增农村劳动力减少,短期内城市化进程恐难以加快。目前,中国东部省份平均人口密度是每平方公里132人,远小于日本、韩国和印度,而这些国家人口大多居住在低层或独栋住宅里,相比之下,我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里,人均居住所占用的土地面积要远小于日韩。

实证:康巴什是鄂尔多斯打造的一座豪华新城,耗资超过50亿,面积高达32平方公里,历经五年建设。按计划,康巴什将成为鄂尔多斯的新中心,容纳100万人,但是由于缺少人气,最新的统计显示这里的居住人口为2.86万人,被称为“鬼城”。由此可见,城市化并非一帆风顺,“大跃进”式的发展模式教训惨重。

误区三:政府不会让房地产下跌

房地产是中国经济的支柱产业,对GDP增长有着重要的作用,房地产繁荣,政府税收就多。但是值得关注的是,即使地方政府不愿房产下跌,但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。

若房地产业继续膨胀,形成泡沫,进而影响到金融系统,这种后果将是中央政府不能承受的。

实证:从历史上看,政府并非始终鼓励房产上涨。

上世纪90年代,第一轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫崩盘,最终导致了海南发展银行和广东国际信托公司的破产。以史为鉴,中央金融体系对房地产热始终保持警惕,本次调控以来更是尤为明显。

误区四:坐收租金,稳赚不赔

中国人理财思维的最大误区在于:轻视资产支出,而过于重视名义现金流。一些人认为:每月支出房租是最划不来的,而收取租金则是稳赚不赔的生意。

而按照目前平均约400-500倍的租售比,租金收益已经远抵不上月供,房产投资者实质上是在付出现金流,而绝非收取。

实证:以目前各主要城市常见的房产为例。

假设某人目前以月租金2000元租房,而该房屋售价100万,则该租客的月支出为2000元;若其付出30万首付款和20年70万按揭贷款买下该房屋,则其月供支出为4619元,加上首付款本来能获得的利息562元,实际流出现金5181元,比单纯租房高出3181元。所以,不论买房人是自住还是出租,都无法改变负现金流的本质。

误区五:装修也要计提折旧

会计原理告诉我们,凡是固定资产,都是要计提折旧的。这一点看起来很简单,可真正想到这一点的人并不多。其实,出租房屋价值和装修代价,应当分别计算折旧。否则,房屋出租的账面利润会很高,但实际的收益却很低。

实证:一般房屋以50年计提,而装修和家电则以10年计提。

假设某套房屋的价值为100万元,另加装修费用是10万元,则每年的折旧费为3万元。即每月租金必须超过2500元,而实际租售比为440倍。若仅仅计算房屋折旧,则每月租金只需达到1667元,租售比为600倍。显然,后一种计算法方式高估了房产价值。

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